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关于《石嘴山市国有划拨建设用地使用权出租管理暂行办法》解读
关键字:关于《石嘴山市国有划拨建设用地使用权出租管理暂行办法》解读 发布时间:2018-08-10

为便于有关部门、划拨建设用地使用权人(出租人)、承租人准确理解和把握《石嘴山市国有划拨建设用地使用权出租管理暂行办法》(以下简称《办法》)内容,做好贯彻落实工作,市国土资源局现就该《办法》作如下解读:

一、出台背景

2017年1月22日,原国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让 出租 抵押二级市场试点方案》的通知(国土资发〔2017〕12号),启动了土地二级市场改革试点工作,并将石嘴山市列为34个试点城市之一。

建设用地使用权转让、抵押有较为完善的制度规定和监管措施,与之相比建设用地使用权出租一直处于自发交易状态,缺乏监管。按照2017年5月27日原国土资源部下发的《国土资源部关于宁夏回族自治区石嘴山市完善建设用地使用权转让 出租 抵押二级市场试点实施方案的批复》(国土资函〔2017〕290号),将土地使用权出租纳入管理,进行登记和备案,并征收划拨建设用地使用权租金中所含的土地收益,因此研究出台本《办法》。

二、适用范围

为便于操作和管理,试点期间本《办法》仅适用于市辖区机关事业单位和国有企业,要求出租国有划拨建设用地使用权的单位,向国家上缴租金中所含土地收益。其他划拨建设用地使用权人和其他方式的划拨建设用地使用权出租,以及军事、宗教、墓葬、监教场所等特殊用地出租,暂不纳入管理范围。

三、主要内容

(一)进一步明确了国有划拨建设用地使用权出租需缴纳租金中所含土地收益。

《城市房地产管理法》第五十六条规定:“以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”长期以来,该规定在全国范围内并未有效实施。我市机关事业单位虽已将租金全额上缴财政部门,但租金中所含的土地收益并未从租金中分离出来。按照试点精神,在该《办法》中明确了租金中所含的土地收益金额,并规定了征收工作相关事宜。

明确了国有划拨建设用地使用权出租实行登记和备案制度。

土地管理工作中,存在划拨土地出租既没有报批、也没有按要求缴纳收益金的情况,造成了一定的国有土地资产流失。其中既有政策不完善的原因,也有管理成本高、操作难度大的原因。为加强划拨土地出租管理,我市在试点工作中要求登记和备案,并明确了程序和具体要求。

明确了划拨土地使用权出租收益征收标准。

在征收标准方面,根据土地出租后相应用途的基准地价核算土地出让价款,并按照该价款存放在银行的利息计缴租金中所含土地收益。每年的缴纳标准为该宗地所属类别现行基准价格乘以一年期银行定期存款基准利率,即:每年上缴金额=宗地面积×出租后所属土地类别(商业/工业)与级别的现行基准地价×1.5%。租期不满一年的,按月平均收取。

(四)明确了收益征收方式。

因机关事业单位虽已将租金全额上缴财政部门,所以划拨土地租金中所含土地收益由财政部门在其上缴的租金中直接计提,纳入专户管理,并出具已上缴租金的证明材料;国有企业上缴的土地出租收益,由企业直接缴入财政部门专户,并出具已上缴租金的证明材料。租金中所含土地收益应在办理出租登记备案时缴纳。租期在1年及1年以上的,出租收益按年计缴;租期不足1年的,出租收益一次性缴清。

(五)明确了各部门职责。

为确保划拨建设用地出租管理工作有序开展,《办法》中明确了各部门职责:国土资源管理部门负责出租面积核算和缴纳标准计算;规划、城管等部门依据国土资源管理部门提供的宗地信息,将国有划拨建设用地使用权出租情况纳入土地执法、规划执法和城管执法的巡查范围,并在日常管理中及时向国土资源管理部门推送出租信息。

关于对违规行为的管理。

《办法》规定,国土资源管理部门向社会公布举报方式,对未经财政部门或国有资产管理部门同意擅自出租划拨建设用地使用权的,纳入石嘴山市土地二级市场“黑名单”监管。

关于执行时间。

本《办法》自印发之日(2018年6月22日)起执行,土地二级市场试点工作结束后(2018年8月31日)停止执行。


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