一、试点基本情况介绍

（一）什么是土地二级市场？

土地市场包括一级市场和二级市场。一级市场是土地使用权的初始交易，反映的是国家和土地使用者之间的经济关系；二级市场是土地使用权的再交易，即土地使用者在合同约定的期限内，将剩余期限的土地使用权转让、出租或抵押的行为。

（二）试点的指导思想是什么？

全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，自治区第十一次党代会以及石嘴山市第十次党代会精神，紧紧围绕统筹推进五位一体总体布局和协调推进四个全面战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念。认真落实国土资源部《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》及试点工作部署动员会议精神，根据使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的要求，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，与城乡规划、土地利用总体规划及相关产业规划相衔接，着力构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平。为经济社会持续健康发展，加快开放、富裕、和谐美丽宁夏建设，打造石嘴山经济升级版，加快“三大转型”和“四个石嘴山”建设，在全区率先全面建成小康社会提供用地保障。

（三）试点的主要目标是什么？

深入推进试点工作，在实践中检验试点政策及体制机制的可行性并不断完善总结。到2018年年底，在石嘴山市辖区建立城乡统一、产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，形成一批可复制、可推广的成果。实现土地市场规则更加完善，土地资源配置效果显著提高的目标。

（四）试点的范围

试点范围是国有建设用地使用权的转让、出租和抵押，重点针对土地交易，以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的情况。住宅的分套交易、以出让方式取得土地使用权的大型商城和商贸综合体分户出租、商业写字楼和工业厂房分层转让及军事、宗教、墓葬、监教所等特殊用地不纳入试点范围。以作价出资（入股）、授权经营方式取得土地使用权出租、抵押的，不纳入试点范围。试点区域为市辖大武口区和惠农区。

二、土地使用权转让相关知识问答

（一）什么是建设用地使用权转让？

建设用地使用权转让形式包括：买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的各类导致建设用地使用权转移的行为。涉地股权转让时土地使用权人发生转移的，也属于建设用地使用权转让。

（二）出让国有建设用地使用权转让时，需要满足什么条件？

国有土地使用权人应当按照《国有建设用地使用权出让合同》约定或《国有建设用地划拨决定书》规定的期限和条件投资开发利用土地，且已取得《国有土地使用证》或《不动产权证书》方可转让建设用地使用权。

房地产开发用地或其他经营性用地使用权转让的，应完成开发投资总额的25%以上，或者已开发量应达到应开发量的1/3以上；共有房地产涉及的土地使用权转让应征得其他共有人书面同意；涉及司法查封的土地使用权转让的，因经相关司法部门书面同意解封；抵押期满土地使用权转让的，抵押人应先行办理解押手续；因企业原因造成闲置满一年，不足两年且已缴清土地闲置费的，或因除不可抗力以外其他政府原因造成闲置土地的工业用地可以转让；转让后新的土地使用权人未按约定开发并达到开发条件的不得再次转让。

（三）划拨国有建设用地使用权转让时，需要满足什么条件？

以划拨方式取得的建设用地使用权转让，转让后符合《划拨用地目录》的，报市人民政府或原批准机关依法批准后，由不动产登记机构办理不动产转移登记手续；受让人申请变更为有偿使用的或转让后不符合《划拨用地目录》，需转为有偿使用的，由土地交易机构受理审核，对符合转让要求的制定《国有土地使用权协议出让方案》，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

（四）国有建设用地使用权分割转让需要什么条件？

拟分割转让的国有建设用地使用权应当权属明确，已办理《不动产权证书》或《国有土地使用证》，划拨土地使用权不得单独进行分割转让，因地上建筑物及其他附着物所有权分割转让土地使用权随之转让的除外。建设用地使用权应以完整的地上建筑为基本单元进行分割，满足规划、消防、用水、用电、用气、和采暖的要求，分割后应保障双方的正常通行等其他权利，不影响生产、经营和使用功能。国有建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物被司法查封的，经实施查封的法院同意，可以对土地使用权进行分割转让。国有建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物设有抵押权的，经抵押权人同意，可以对土地使用权进行分割转让。

三、土地使用权抵押相关知识问答

（一）什么是建设用地使用权抵押？

土地使用权人作为债务人，在法律许可的范围内不转移土地的占有，将其土地使用权作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。

（二）国有建设用地使用权可以设定抵押的条件？

依法取得的土地使用权，按照出让合同或划拨决定书约定进行开发建设，并取得《国有土地使用证》或《不动产权证》的方式设定抵押权；以划拨方式取得土地使用权，应当连同地上建筑物一并设定抵押权；营利性的养老、教育等社会领域机构有偿取得的土地、设施等财产可以设定抵押权。

（三）对抵押权人的限制有哪些？

按照债权平等、适度放宽的原则，经金融局、银监局等市级及以上金融主管部门或相关行业主管部门备案的中国境内的自然人和企业法人均可作为抵押权人，依法申请以建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记，市金融局负责牵头制定《国有建设用地使用权抵押权审核和准入办法》，明确准入门槛和具体要求，重点对抵押权的资金来源、信用记录等情况进行审查，加强对抵押权的管理。

（四）如何合理确定建设用地使用权抵押价值？

以划拨方式取得的建设用地使用权连同地上建筑物抵押的，土地抵押价值应根据第三方评估机构评估确定的划拨建设用地使用权权益价格设定。以出让方式取得的国有建设用地使用权依法进行抵押的，抵押金额应合理确定。建设用地使用权连同地上建筑物、附着物抵押时，要在抵押合同中分别对土地使用权价值和地上建筑物、附着物价值予以明确。

国有建设用地使用权分割抵押的，原则上应当由当事人先行办理产权分割登记，未办理分割登记申请土地使用权分割抵押的不予受理。但以房屋所有权进行抵押，所分摊的土地使用权随之抵押的除外。已竣工的房地产开发用地不得整宗设定抵押权，但开发企业可以依法登记的房屋所有权连同分摊土地使用权设定抵押。土地使用权根据其价值，可以多次设定抵押权。土地使用权抵押后其价值大于抵押债权的余额部分可再次抵押，抵押价值不得超过余额部分。同一宗土地使用权多次抵押的，以抵押登记申请先后顺序为抵押权人办理抵押登记。

（五）国有建设用地使用权抵押的要求？

建设用地使用权设定抵押权时，其地上建筑物、附着物所有权及在建工程应同时抵押。单独以国有建设用地使用权设定抵押登记的或在建工程办理抵押登记的，工程竣工以后，不动产权利人应当申请将国有建设用地使用权抵押登记转为不动产权抵押登记。

四、土地使用权出租相关知识问答

（一）什么是建设用地使用权出租？

土地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上的建筑物，其他附着物，租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

（二）建设用地使用权出租应当满足什么条件？

建设用地使用权可以整层出租，也可以分层出租。被已查封、抵押等形式限制房地产权利的，应经相关法院或抵押权人书面同意后方可出租；共有房地产涉及土地使用权出租的，应征得其他共有人书面同意；机关事业单位和国有企业等涉及国有土地出租的，应报经财政部门或国有资产管理部门同意；建设用地使用权出租后原出让合同、划拨决定书或租赁合同约定的权利和义务应由出租人继续履行。

房地产开发用地、经营性用地，不得单独以土地使用权出租；未按土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租；以划拨方式取得的土地使用权出租的，承租人不得在其上进行新建、翻建、扩建。

（三）建设用地使用权出租基本要求有哪些？

出租双方应当签订出租合同，明确双方租赁的权利和义务，并在土地交易机构进行备案，主动如实申报租金标准，符合出租要求的，由不动产登记机构办理出租登记手续；租赁备案信息、登记信息、工商注册信息、纳税信息将在各相关部门间相互推送，对违反交易规则的企业或个人实施联合惩戒；以出让方式取得土地使用权出租或以租赁方式取得的土地使用权转租，符合法律法规和出让合同相关约定的要按相关程序办理国有建设用地使用权租赁备案手续，不需缴纳土地出租收益。