石嘴山市建设用地二级市场
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石嘴山市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场政策解读
关键字:二级市场 政策解读 发布时间:2022-10-13


   

    2020年12月31日,石嘴山市人民政府办公室正式印发了《石嘴山市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》(以下简称《管理办法》),是我市首个规范建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的政策性文件,标志着我市建设用地二级市场进入了新的发展阶段。

    一、出台《管理办法》是完善土地二级市场规则、健全服务和监管体系

目前,以政府供应为主的一级市场已形成了相对完善的制度体系,而建设用地使用权出让、出租、抵押二级市场发展相对滞后,《管理办法》着力构建和完善了土地二级市场规则、健全了服务和监管体系。一是明确交易条件和流程。详细规定了土地二级市场交易过程中使用权类型、各种用途及土地的开发建设程度交易条件和流程,使交易行为有章可循。在流程设定方面,注重交易与不动产登记、税费缴纳等环节的衔接,使交易机制更加顺畅二是健全服务与监管体系明确了交易咨询、中介培育、纠纷调解、第三方资金监管、价格监管、诚信体系建设规范土地出租行为加强土地出租监管等服务和管理内容,并将涉地司法处置、涉地国有资产处置,以及作价出资、授权经营等交易类型纳入管理范围;理清部门职责。通过明晰土地分割合并转让、土地出租管理、惩戒失信企业和人员时各部门的职责,确保了部门衔接顺畅、联动有力。

二、出台《管理办法》是促进促进土地要素流通、盘活闲置低效用地

《管理办法》充分运用市场机制盘活存量土地和低效土地,从根本上解决交易门槛过高,流通不畅的问题,促进土地资源配置和集约节约利用。一是建立预告登记转让”模式未达到转让条件的建设用地,允许转让双方先行签订转让合同,依法办理预告登记转让,待受让人投资额度或开发量达到要求时,办理正式不动产转移登记;二是建设土地分割转让路径分别明确了房地产开发用地、工业用地、经营性用地分割合并转让的条件,规范了流程和各部门职责,通过分割转让有效盘活企业存量土地,降低企业运营成本,促进产业转型升级三是通过转让盘活闲置低效用地。因政府原因造成闲置的工业用地或因企业原因造成闲置满1年不足2年的工业用地,都可以进入土地二级交易市场进行转让,但转让价格不得超过原土地使用权人取得土地使用权时支付的出让价款四是划拨用地变为有偿使用。为了扩大土地有偿使用范围,提出受让人申请变更为有偿使用的,或转让后不符合《划拨用地目录》需转为有偿使用的,土地交易机构应当受理审核,对符合转让要求的,报市人民政府批准后与受让方签订出让合同,由受让方足额缴纳土地出让金后办理不动产转移登记五是鼓励以出让方式取得使用权的土地出租。引导以出租方式盘活土地,明确以出让方式取得的工业用地出租后,承租人为提高土地利用率进行翻建改造的,经核准后不需要补缴土地出让金六是明确抵押价值和抵押期限,清除盘活闲置土地障碍。为避免土地抵押价值超出实际价值,无法按时偿还贷款将造成土地盘活困难,明确了土地抵押价值和期限。土地抵押价值原则上不得超过土地使用权人取得土地使用权时支付的出让价款。同时也规定建设用地使用权抵押根据土地用途和开发程度设定抵押期限。是放宽抵押权人限制扩大抵押物范围,大力支持民营企业发展。中国境内的企业和具有完全民事行为能力的自然人均可作为土地抵押权人(权利人),在抵押贷款利率方面,沿用最高人民法院审理民间借贷案件的相关规定,明确最高年利率不得超过24%,以维护金融秩序;从支持教育、医疗、养老等产业角度出发,允许以营利性文化、教育、体育、卫生等社会机构有偿取得的土地、设施等财产,也可以设定抵押权进一步保障物权人融资需求。

三、出台《管理办法》是打破交易供需信息壁垒,激活土地二级市场

《管理办法》明确了土地二级市场建设的职能部门、建设内容、二级市场交易方式以及建立对交易价格的监测、指导、监督机制。土地二级市场建设及搭建交易信息平台打破了信息壁垒,解决了买家找不到卖家、卖家找不到合适买家的问题,主管部门对交易行为的事前、事中、事后监管,保障了交易信息真实可靠、交易资金、产权过户安全等,能更好的发挥政府职能部门作用,维护市场秩序一是打造线上、线下服务双平台。线上信息平台以线上市场为中心,为土地二级市场交易提供从信息发布、价格参考、流程指引到交易办理的全套服务,并与相关部门系统对接,整合各部门对土地二级市场交易的服务和管理功能,努力实现交易全流程信息化;线下实体交易场所作为线上信息平台的补充,为群众提供信息咨询、交易洽谈、答疑解惑、信息核实、现场踏、合同面签等服务。二是实现信息集聚和发布。收集、审核并在土地二级市场信息平台发布供求信息,以畅通信息渠道为抓手激活土地市场。土地二级市场信息平台向社会开放,交易双方可通过电脑或手机提交意向交易信息为供求双方“牵线搭桥”,增加交易机会、降低交易成本。三是加强市场秩序监管加强交易价格监管明确土地二级市场交易价格申报和动态监测监管制度,充分发挥政府的调控作用建立了土地二级市场“黑名单”制度,加强诚信体系建设和履约监管形成了集自然资源、住建、工信、市场监管、税务等部门为一体的诚信体系,对违反土地二级市场有关规定的企业、个人或中介机构予以联合惩戒四是加强土地两级市场联动。为促进土地一、二级市场联动,也为了增加信息量,将一级市场优质地块推介信息一并在信息平台上发布将一级市场挂牌出让成交信息及时推送到二级市场信息平台,作为二级市场交易宗地的来源,实现土地一、二级市场交易管理联动。

五、出台《管理办法》是不断优化服务,营造良好的交易环境

《管理办法》明确要求自然资源主管部门不断优化“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程,大力发展“互联网+政务”服务,积极推进“一窗受理、一站办结”方便办事群众,并培育和规范社会中介组织,营造良好的交易环境。一是提供交易咨询。线上定期更新土地二级市场交易服务指南和流程图,内容涵盖土地转让、出租、抵押交易从受理到办结涉及的所有环节,并在实体交易场所安排工作人员为群众提供交易咨询服务二是完善公示地价体系。定期向社会发布基准地价、标定地价及实时成交价格,规范土地二级市场价格,帮助交易主体做出合理的价格预期三是培育中介组织。积极引导中介机构参与市场活动,建立了土地二级市场中介组织备选库并规范其行为充分发挥中介组织在交易中的桥梁作用四是规范合同文本。结合土地二级市场交易管理需求制定标准化合同,保障交易安全。

《管理办法》的出台背景

2017年1月22日,原国土资源部印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》,石嘴山市被列为全国34个试点地区之一。针对建设用地二级市场“交易规则不健全、交易信息不对称、政府服务和监管不完善”等问题,我市充分利用这次试点机遇,以激发土地二级市场活力、优化存量土地资源配置为抓手,着力构建和完善土地二级市场规则、健全服务和监管体系、加强部门联动、积极探索推进,初步形成了制度完善、规则健全、竞争有序的现代土地二级交易市场秩序。一是通过完善制度体系建设,规范了建设用地二级市场交易规则,出台了《石嘴山市建设用地使用权转让、出租、抵押管理暂行办法》等8项制度;二是建设完成了线上线下交易平台,实现了信息集聚和发布三是厘清了相关部门职责,完善了政府服务和监管体系2018年9月通过了原国土资源部的试点验收。

2019年7月、2020年3月国务院办公厅、自治区人民政府办公厅先后印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》,按照两个意见的要求,立足于石嘴山市老工业基地的实际情况,以激发土地二级市场活力、优化存量土地资源配置为目标为建立土地二级市场交易和服务体系,明确交易流程,健全服务监管,促进土地要素流通顺畅,提高存量土地资源配置效率,将试点期间的多项政策合并修订后,我市出台了《石嘴山市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》。


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