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《石嘴山市国有建设用地使用权转让 出租 抵押管理办法(试行)》解读
关键字:《石嘴山市国有建设用地使用权转让 出租 抵押管理办法(试行)》解读 发布时间:2018-08-15

     为加大我市土地二级市场试点相关制度的推介工作,便于交易主体、中介机构在二级市场交易活动中,准确理解和把握《石嘴山市国有建设用地使用权转让 出租抵押管理暂行办法》(以下简称《办法》),石嘴山市国土资源局现就《办法》的相关内容予以解读。

一、出台背景

土地二级市场改革试点工作是党的十八届三中全会确定的重要改革任务。2017年1月22日,原国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让 出租 抵押二级市场试点方案》的通知(国土资发〔2017〕12号),启动了土地二级市场改革试点工作,石嘴山市被列为全国34个试点城市之一。

2017年5月27日,原国土资源部下发了《国土资源部关于宁夏回族自治区石嘴山市完善建设用地使用权转让 出租 抵押二级市场试点实施方案的批复》(国土资函〔2017〕290号),标志着我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作进入组织实施阶段,为全面推进建设用地二级市场试点工作,完善国有建设用地使用权交易机制,我市出台了《石嘴山市国有建设用地使用权转让 出租 抵押管理暂行办法》。

二、主要内容解读

《办法》共六个章节,分别从建设用地使用权转让、出租、抵押、惩戒等方面明确了我市土地二级市场交易的准则,现将《办法》其中涉及到的政策点解读如下:

(一)总则

总则部分为《办法》第一章,包括第一条、第二条,明确了出台《办法》的依据和适用范围。石嘴山市土地二级市场试点范围为市辖大武口区、惠农区的国有建设用地使用权转让、出租和抵押,但不包括住宅的分套交易、以出让方式取得土地使用权的大型商场和商贸综合体分户出租、商业写字楼和工业厂房分层转让及军事、宗教、墓葬、监教场所等特殊用地及以作价(入股)、授权经营方式取得土地使用权出租、抵押的。

(二)国有建设用地使用权转让

1.概述

该部分为《办法》第二章,包括第三条到第三十七条,主要明确了国有建设用地使用权转让的条件、方式。

2.重点解析

(1)国有建设用地使用权分割、合并转让。

解读:在土地分割转让时,需要征求规划、住建等部门的意见,同意转让的予以办理。宗地合并转让的土地使用权终止日期不一致的,受让人不愿意补交土地出让金的,受让人可出具承诺,同意缩短出让年限,放弃要求政府退还土地出让金,使合并后的宗地土地使用权终止日期一致;受让人也可补缴土地出让金,使合并后的宗地土地使用权终止日期相一致。

在工业用地土地使用权分割转让时,应考虑土地功能、区划,为防止土地转让后用于其他目的,一般要求工业用地配备的7%的办公用地不能单独转让。

案例:宁夏申银特钢股份有限公司用地位于石嘴山市惠农区红果子镇长城工业园区,面积196.33公顷,用途为工业,土地使用权类型为出让。该公司于2013年进行初始登记并办理了《国有土地使用证》,随后办理了抵押贷款。后因经营不善,该公司停产后各股东之间发生利益纠纷,自备电厂、焦化厂要求将所占有土地及地上建筑物和设备划到股东个人名下。由于初始登记时,土地在申银特钢股份有限公司名下,与地上建筑物和设备产权证不匹配,加之宗地涉及司法查封和银行抵押,导致不动产登记分割困难。

《办法》第十条规定“国有建设用地使用权可以整宗转让,经规划部门同意后也可以分割转让,但划拨土地使用权不得单独分割转让......”第二十四条“已建成的工业项目用地分割转让时,应当按照房地产权统一的原则办理分割转让手续,且转让后不得影响产业链延续和企业正常生产经营活动。项目配建的行政办公楼、生活服务设施等,不得单独分割转让,因司法处置涉及土地使用权转让的除外。”鉴于该宗地产权明晰,且在分割过程中以地上建筑物为基本单元,分割转让后满足产业布局、规划、消防、用水、用电、用气等方面的要求,不影响企业的正常生产经营活动,符合《办法》中分割转让的要求。国土资源部管理部门为其办理了分割手续,目前已将该宗地分割为4部分,并为其中一宗地受让人办理了不动产转移登记,完成了其中该宗地的分割转让。

(2)划拨国有建设用地使用权转让。

划拨用地使用权可以转让,但国土资源管理部门必须报经市人民政府批准或原批准机关依法批准后方可办理转让手续,土地使用权转让后,可以保持土地性质不变,也可以变更为有偿使用。国有划拨建设用地使用权可以分割转让,也可以多宗合并转让,但划拨的建设用地使用权,不得单独分割转让,因地上建筑物及其它附着物的所有权分割转移的,建设用地使用权才可以分割转让。

3.其他条列解读

(1)以出让方式取得的国有建设用地使用权转让不增设限定性的交易条件和程序,自由交易;以作价出资(入股)方式取得的建设用地使用权转让后,可以继续以出资(入股)方式使用土地,也可以将土地使用权性质变更为出让;以授权经营方式取得的建设用地使用权,本集团所属公司之间进行转让的,不需要补缴土地出让金。

(2)建设用地使用权转让后,原则上禁止改变土地用途、改变容积率等,但经土地使用权人申请,规划部门同意后,可以调整土地用途、容积率,并明确了补缴土地出让金的情形和标准。土地用途调整后,土地使用权年限不能超过法定的最高年限。

(3)建设用地使用权转让价格实行申报制度,交易双方需向交易机构如实申报交易价格。申报价格不能明显的低于或高于基准地价、标定地价。申报价格过低,政府按申报价格优先收购;申报价格过高,政府将依法依规实施交易管制,如限制办理不动产转移登记等。

(4)交易机构、银行对拟受让方的指定账户进行监管,是为了维护土地二级市场交易秩序、保护交易双方的合法权益,保障交易资金的安全性。

(5)以出让方式取得的房地产开发用地和其它经营性用地,受让方按原即可以按原《出让合同》约定进行开发建设,也可以申请用途变更或增加容积率等。按原《出让合同》约定进行开发建设的,不需要补缴土地出让金;改变用途或增加容积率的,依据本办法的有关规定,需补缴或退还土地出让金。

(6)房地产开发用地和其他经营性用地未达到《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的转让条件,土地二级市场改革试点期间,经土地使用权人申请,可以整体预转让,即转让双方先行签订土地转让协议,由受让方按照批准的规划进行建设,但不可分割转让。转让双方签订土地使用权转让协议后,受让人到国土资源管理部门申请备案、预告登记。受让人自原土地使用权取得之日起,两年内必须完成开发投资总额的25%以上,或者已开发量未达到应开发总量的三分之一以上,否则,不予办理不动产转移手续,预告登记自动注销,并且依法收回土地使用权。

(7)房地产开发用地尚未开发完成,但符合转让条件的,在保证建成区功能完善、相关的技术指标符合规范要求的前提下,经住建、规划部门同意后,开发企业可以分割转让尚未开发建设的用地,土地使用权分割转让后,可以按照原批准的规划开发建设,在房地产去库存期间也可以从事经营性养老、教育、旅游等国家支持的新兴产业。从事新兴项目开发建设的,重新办理用地手续。

(8)工业项目需按照我市产业政策、产业布局进行建设,因此工业用地转让除工信部门同意外,还须征求工业园区管委会、辖区工业行政主管部门的意见。

(9)为了提高土地利用率,鼓励受让人利用空闲土地建设厂房及附属设施;为了淘汰落后产业,鼓励受让人利用现有的土地投资建设国家支持的新产业、新业态项目。

(10)工业用地可以整体转让,在不影响产业链延续和企业正常的生产活动的情况下,也可以分割转让。为了维护土地二级市场秩序、预防倒卖土地,明确规定闲置工业用地的转让价格,不得高于原土地使用权人取得土地使用权时的土地单价。

为了盘活低效利用土地,提高土地利用率,明确了闲置工业用地转让的条件。因企业原因造成土地闲置的,须缴清土地闲置费后方可转让;因规划调整、基础设施配套不完善或产业调整等政府相关部门原因终止建设,造成土地闲置的,须消除造成土地闲置的因素后方可转让。但因企业原因闲置满2年,不得转让,依法依规收回土地使用权。

(11)工业用地使用权转让时,原土地使用权人欠缴的城镇土地使用税等,按照有关规定,符合减免条件的,原土地使用权人向税务机关提出申请。

(12)明确了各部门在土地使用权转让过程中的职责。辖区政府、国土、住建、规划、工信和工业园区管理委员会等部门、单位即要落实相关责任,又要加强协作、强化沟通、实现信息共享,为土地二级市场交易活动提供优质服务,进一步规范我市土地二级市场的交易秩序、办事流程。

(三)国有建设用地使用权出租

1.概述

该部分为《办法》第三章,包括第三十八条到第四十五条,主要明确了国有建设用地使用权出租的条件、方式。符合条件的划拨用地、出让用地即可以整体出租,也可以分割出租。

2.重点解析

(1)划拨国有土地使用权出租。

解读:试点期间,该项内容只针对行政事业单位划拨土地使用权及连同地上构、建筑物整体出租的情况。划拨建设用地使用权出租,原土地使用权人应足额上交租金中所包含的土地收益,并办理土地出租备案手续。关于划拨土地使用权出租收益征收标准方面,根据土地出租后相应用途的基准地价核算土地出让价款,并按照该价款存放在银行的利息计缴租金中所含土地收益。每年的交纳标准为该宗地所属类别现行基准地价乘以一年期银行定期存款基准利率,即:每年上交金额=宗地面积x出租后所属土地类别(商业/工业)与级别的现行基准地价x1.5%。租期不满一年的,按月平均收取。

案例:石嘴山市实验幼儿园将位于大武口区裕民北路的两宗不动产出租,土地面积共130平方米,土地使用权类型为划拨,土地,用途为商业服务业用地,租赁期限至2018年1月1日至2018年12月31日,租金9936元。石嘴山市实验幼儿园按照相关规定将租金中的土地收益上缴市财政局。

《办法》第三十九条规定,以划拨方式取得建设用地使用权,出租的原土地使用权人应足额上交租金中所包含的土地收益,办理土地出租备案手续后方可出租,国土资源管理部门按程序为该宗土地办理土地出租登记,实现了宁夏回族自治区土地出租管理方面零的突破。

3.其他条列解析

(1)国有建设用地使用权出租租金标准实行申报制度,租赁双方应如实向土地交易机构进行申报;租赁双方均可申请出租备案、登记。符合条件的,经租赁双方任何一方申请,国土资源管理部门向其办理出租登记手续。

(2)土地二级市场改革试点期间,市辖区的机关事业单位、国有企业租赁国有划拨建设用地使用权时,需上缴租金包含的土地收益,缴纳的标准、方式按有关规定执行,其他单位、个人不需要上缴土地收益。

(3)房地产开发用地及其他经营性用地出租后不得新建、翻建、扩建建筑物或其它设施,但工业用地出租后,为提高土地利用率,鼓励承租人在租赁土地上利用空闲土地新建厂房,或对原厂房进行翻建改造。

(四) 国有建设用地使用权抵押

1.概述

该部分为《办法》第四章,包括第四十六条到第六十一条,本章明确了国有建设用地使用权抵押的条件、方式及抵押人资格取得的条件。

2.重点解析

(1)在建、未建工业及其他经营性用地使用权抵押期限设置

为防止因存在土地闲置可能被依法处置的土地使用权抵押期逾期,要求:正在建设的工业用地和其他经营性用地使用权抵押期限,原则上不得超过5年;正在建设的房地产开发用地使用权抵押期限,原则上不得超过2年,自办理抵押登记之日起;抵押人取得国有土地使用权后尚未开工建设但不满1年的,设定抵押权原则上不得超过2年;土地闲置1年以上但不满2年且已缴清土地闲置费的,设定抵押权原则不得超过1年,自办理抵押登记之日起计算。

(2)放开抵押权人的相关规定

《办法》中规定除金融机构外的国有企业、机关事业单位及其法人和工作人员、金融机构的法人及工作人员、现役军人、被法院列入“失信名单”的人员以外,经金融管理部门备案、公示的中国境内的企业和具有完全民事行为能力的自然人,均可作为土地抵押权人(权利人)。为加强金融市场管理,土地抵押权人备案库中名额限定为50个,因抵押权人退出备案库而产生的空缺名额,可由新的备案人填补。抵押权人资格审核可按照《办法》第五十七条的要求提交相关材料。

3.其他条例解析

(1)《办法》明确了土地使用权的抵押条件、方式及抵押物价值设定的方式。为了预防出让土地使用权益价抵押,规定在抵押活动中,抵押双方签订抵押合同时,必须明确土地使用权的抵押价值,抵押价值原则上不得超过取得土地使用权的价值。

(2)国有建设用地使用权可以整体抵押,也可以按有关规定分割登记后进行抵押。禁止房地产开发企业将已竣工的房地产开发用地整宗设定抵押权,是为了保护其他权利人的既得利益;抵押权人是除金融机构以外的企业、自然人或企业法人等,不得多次设定抵押权,是为了保障抵押物价值的实现。

(3)抵押权人实行准入、备案制度,明确了抵押权人进行土地二级市场交易活动应提交的材料、审核程序等。

(五)惩戒

1.概述

该部分为《办法》第五章,包括第六十二条、第六十三条,本明确了土地二级市场交易中,交易主体、中介机构纳入土地二级市场“黑名单”监管和行为、程序及惩戒措施。

2条例解析

(1)明确了交易机构的职责,规定土地二级市场交易活动中,违规的交易主体、中介机构纳入二级市场“黑名单”监管,实施联合惩戒。

(2)明确了交易主体、中介机构违返土地二级市场交易秩序、交易规则的惩戒措施。

(3)明确了交易主体、中介机构纳入“黑名单”监管的行为。

(4)明确了违规行为认定的主体,规定了违规行为认定、公示及解除的程序。

(六)附则

该部分为《办法》第六章,包括第七十三条、第七十四条,解释了《办法》中关键词的定义,明确了本《办法》施行的周期,市土地二级市场试点工作将于2018年8月31日结束,本《办法》随之停止执行。



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